Op 16 december 2020 heeft de gemeenteraad van Zuidplas de Nota van Uitgangspunten (NvU) voor de Jaren ’50 wijk in Moordrecht vastgesteld. Een verkeerde beslissing? Nee!
Op basis van de informatie die de raad toen had, was er zeker geen sprake van een verkeerde beslissing. De raad zag een wijk die sterk verouderd is, omdat Mozaïek Wonen al jaren geen fundamenteel onderhoud pleegt. En de raad wil de bewoners van de wijk, en andere woningzoekenden, een veilige en toekomstbestendige sociale huurwoning bieden.
Dus er kan absoluut geen verwijt richting de gemeenteraad worden gemaakt voor het vaststellen van de NvU voor de Jaren ’50 wijk Moordrecht.
Wij blijven er wel bij dat de raad onjuist en onvolledig geïnformeerd is, omdat de raad is verteld dat:
- de bewoners en omwonenden voldoende betrokken zijn bij de planvorming, terwijl uit meerdere signalen blijkt dat de participatie onvoldoende is;
- de woontoren van 7 bouwlagen goed past op die locatie, terwijl in de NvU nergens het rijksbeschermde dorpsgezicht wordt genoemd;
- er geen problemen met bezonning voor omwonenden wordt verondersteld, terwijl het terras van een kwetsbare groep in de schaduw wordt gezet;
- de woontoren van 7 bouwlagen een slanke verschijningsvorm krijgt, terwijl enkel het zijaanzicht van de woontoren in de 3D verbeelding is getoond;
- de extra zes woningen op de 6e en 7e verdieping nodig zijn voor financiële haalbaarheid, terwijl college vooralsnog geen enkele onderbouwing in de vorm van een doorrekening heeft (kunnen overleggen) die dit bevestigd.
We zullen dit nader toelichten aan de hand van de 3D verbeelding Jaren ’50 wijk, en de beantwoording van de technische vragen in bijlage 2 en bijlage 4 van de raadstukken.
1. Zijn bewoners en omwonenden voldoende betrokken bij de planvorming?
In de beantwoording van vraag 3D van bijlage 4 staat dat:
“Mozaïek heeft goed geluisterd naar de ingebrachte suggesties en opmerkingen van zowel de bewoners als de omwonenden.”
Sinds 2014 is er een bewonerscommissie en klankbordcommissie. De voorzitters van beide commissies bevestigen dat met hun inbreng weinig tot niets is gedaan door Mozaïek Wonen.
Bewonerscommissie heeft zich vooral ingezet voor het sociaal statuut: dit geeft bewoners het recht op terugkeer in de wijk in een passende woning. Bewonerscommissie heeft aangegeven dat er te weinig passende woningen worden teruggebouwd. Mozaïek Wonen heeft haar plan hierop niet aangepast.
Mozaïek Wonen bouwt veel minder eengezinswoningen terug, waardoor veel gezinnen met kinderen blijvend buiten de wijk zullen worden geplaatst. Is er geen passende woning binnen Moordrecht, dan zal Moordrecht afscheid moeten nemen van deze inwoners. De raad was tijdens de vergadering van 16 december 2020 in de veronderstelling dat iedereen kan terugkeren in de wijk.
Mozaïek Wonen en gemeente Zuidplas geven aan dat het plan door de inwoners van Moordrecht goed is ontvangen. Wel luidt het antwoord op vraag 2G in bijlage 2:
“Wel heeft de afvaardiging uit de Smitse (deelnemer in de klankbordgroep) ons haar bedenkingen, betreffende de hoogte van het appartementenblok welk aan de overzijde van waar zij wonen wordt ontwikkeld, meegegeven.”
In het verslag van de informatieavond van 8 september komt dit nauwelijks terug. Mozaïek Wonen heeft de signalen verder genegeerd, omdat het plan hier niet op is aangepast.
Het antwoord op vraag 2F van bijlage 4 luidt:
“Bewoners uit het gebied en de direct omwonenden zijn aangeschreven.”
In de beantwoording van de technische vragen wordt bij vraag 3A in bijlage 4 gesteld dat er 200 adressen voor de informatieavond van 8 september zijn uitgenodigd. In het plangebied liggen 175 woningen van Mozaïek Wonen (bewoners), dus er zijn 25 omwonenden uitgenodigd.
Voor onze peiling hebben we bepaald dat er tenminste 230 direct omwonenden van de Jaren ’50 wijk zijn. Uit onze peiling blijkt dat slechts 10% van de omwonenden is geïnformeerd door gemeente Zuidplas, terwijl 90% geïnformeerd had willen worden.
Er is voorafgaand aan de vaststelling van NvU slechts één informatieavond georganiseerd door gemeente Zuidplas: 8 september 2020. Terwijl gemeente Zuidplas zich er van bewust is dat er sprake is van een plan met grote impact op de omgeving en omwonenden. Er zouden meerdere informatiebijeenkomsten worden georganiseerd.
Wethouder Hordijk heeft in de raadsvergadering van 16 december 2020 bevestigd dat de participatie breed is en nog breder zal worden in de aanloop naar het bestemmingsplan. Na vaststelling van de NvU is er slechts één informatieavond van gemeente Zuidplas geweest op 16 maart 2021.
De belangenvereniging Jaren ’50 wijk Moordrecht heeft daarom zelf een informatieavond op 1 november 2021 georganiseerd. De belangenvereniging heeft daarvoor 750 flyers onder bewoners en omwonenden verspreid. Op deze avond zijn zo’n 95 deelnemers afgekomen. De gespreksleider heeft geconcludeerd dat er geen draagvlak is voor het huidig plan en de participatie onvoldoende is.
De raad is op dit punt dus onjuist geïnformeerd: slechts een beperkt deel van de omwonenden is betrokken, bewoners en omwonenden zijn onvoldoende geïnformeerd, met inbreng is weinig tot niks gedaan, er is geen draagvlak voor het plan.
2. Past de woontoren van 7 bouwlagen goed in zijn omgeving?
In beantwoording van vraag 9 van bijlage 2 wordt gesteld dat:
“Bij de stedenbouwkundige uitwerking van het plan is rekening is gehouden met de (directe) omgeving waaronder bouwhoogte van bestaande bouw. … De hogere bouwblokken zijn stedenbouwkundig zo gepositioneerd, aan de buitenzijde van de ontwikkeling, dat zicht en uitzicht in en door de wijk voor eenieder zo goed mogelijk is uitgewerkt.”
In de beantwoording van vraag 1D van bijlage 4 wordt geschreven dat:
“het deel van de appartementen met meer hoogte meer richting de grote ruimte van het park en de Oost Waalstraat staat en de ‘achterzijde’ van het appartementengebouw in hoogte en vormgeving aansluit bij de lagere bebouwing. Na de behandeling van de zoveelste planvariant is er een keuze gemaakt om op deze mooie passende plaats de extra verdiepingen te realiseren.”
In de beantwoording komt nergens het woord ‘rijksbeschermd gezicht’ terug. Het park en de Waal behoren tot het beschermde gebied met cultuurhistorische waarden. Gemeente is verplicht om een nabijgelegen rijksbeschermd gezicht te betrekken in de planvorming.
In de NvU wordt het park meerdere keren genoemd, maar nergens wordt de link gelegd met een rijksbeschermd park met cultuurhistorische waarden en unieke kwaliteiten. Hogere bouw betekent negatieve impact op de bezonning van het park, met verstrekkende gevolgen voor flora en fauna. De bomen in het park zijn al niet in de beste conditie, en de gezondheid van de bomen zal verder worden aangetast door bouwwerkzaamheden, valwinden en schaduwwerking. Het hele aanzicht verandert van park naar plantsoen, door op deze locatie een appartementencomplex van 7 bouwlagen te plaatsen.
In het plan voor de Jaren ’50 wijk worden vier appartementencomplexen van 5 bouwlagen en 1 appartementencomplex van 7 bouwlagen gerealiseerd. Het antwoord op vraag 1C in bijlage 4 is dat:
“Het argument om hoger te bouwen is omdat dit op deze plekken ruimtelijke en stedenbouwkundig verantwoord is. … de keuze of het daadwerkelijk ruimtelijk acceptabel inpasbaar is, zal altijd in elke specifieke situatie ruimtelijk en stedenbouwkundig apart onderbouwd moeten worden. Er kan dus nooit sprake zijn van een precedentwerking.“
De appartementencomplexen komen allemaal binnen een afstand van 150 meter van het rijksbeschermde dorpsgezicht; het appartementencomplex van 7 bouwlagen ligt op slechts 15 meter uit de grens. Wij hebben geconstateerd dat er nergens in Nederland zo veel en zo hoog gebouwd wordt op zo’n korte afstand van een rijksbeschermd dorpsgezicht in een klein dorp als Moordrecht. Het plan voor de Jaren ’50 wijk vormt daarmee een directe bedreiging voor alle rijksbeschermde dorpsgezichten in Nederland: de hoogbouw in Moordrecht schept een precedent voor nieuwe ontwikkelingen, ook in andere dorpen.
Wij vermoeden dat stedenbouwkundige en projectleider van gemeente Zuidplas niet op de hoogte waren van het rijksbeschermde dorpsgezicht. Omdat wij nog geen enkele reactie of document hebben ontvangen met een antwoord op de vraag ‘in hoeverre is rekening gehouden met het rijksbeschermd dorpsgezicht?’.
De raad is op dit punt dus onjuist en onvolledig geïnformeerd: de NvU benoemt niet het nabijgelegen rijksbeschermde gezicht, een woontoren van 7 bouwlagen past niet in de omgeving van een rijksbeschermd dorpsgezicht.
3. Is er geen probleem met bezonning voor de omwonenden?
De beantwoording van vraag 7 van bijlage 4 luidt:
“In het 3D model van het stedenbouwkundig plan is de bezonning te onderzoeken. Dat geeft een eerste indicatie. … Wij verwachten vanwege de positionering van de bebouwing en de oriëntatie in het gebied geen problemen met de bezonning voor de omwonenden.”
De schaduwen in de 3D verbeeldingen zijn geen juiste indicatie voor de bezonning. Wij hebben geconstateerd dat de schaduwen in de 3D verbeeldingen niet voorkomen in Nederland. Als de zon uit deze richting schijnt zal er op dit tijdstip een forse schaduw over het Drost IJsermanpark en het terras van de bewoners van Vivere vallen. De bezonning in het 3D model van het stedenbouwkundig plan schetst dus een té zonnig beeld. De 3D verbeelding laat verder niet de schaduwwerking richting Koningin Julianastraat en West Ringdijk zien.
De bezonningstudies en de schaduwwerking is verder niet besproken met omwonenden. Dit wordt bevestigd in het antwoord op vraag 7 van bijlage 4. Omwonenden hebben dus ook niet de impact van de bezonning op hun woning en perceel kenbaar kunnen maken.
Verder stelt de beantwoording van vraag 1A van bijlage 4 dat
“De hogere bouw in getrapte vorm van 4 en 7 lagen bevindt zich in de uiterste zuidhoek van het gebied, met enorm veel ruimte (lucht, park, water en groen) er omheen. De dichtstbijzijnde, bestaande woningen bevinden zich op 75 meter afstand aan de Beatrixstraat waar gesloten zijgevels van rijwoningen zijn.”
Uit onderstaande kaart van gemeente Zuidplas blijkt dat gemeente op de hoogte was dat er binnen een afstand van 51 meter ook een gebouw met woonfuncties (Westeinde 1) staat. De afstand tot de bestaande woningen aan de Drost IJsermansingel is zelfs minder dan 40 meter. De zinsnede ‘dichtstbijzijnde, bestaande woningen bevinden zich op 75 meter afstand’ klopt dus niet.
Verder was op het moment van beantwoording er geen bezonningstudie beschikbaar, gemeente kon dus onmogelijk een goede gefundeerde uitspraak doen over de bezonning in het plangebied.
De raad is op dit punt dus onjuist geïnformeerd: de bezonning in de 3D verbeelding is een valse indicatie, de afstand tot bestaande woningen is veel kleiner dan de 75 meter.
4. Krijgt de woontoren van 7 bouwlagen een slanke verschijningsvorm?
In de beantwoording van de technische vragen wordt de nadruk gelegd op een slanke verschijningsvorm van de woontoren van 7 bouwlagen. Het antwoord op vraag 1A van bijlage 4 luidt onder meer:
“De beelden laten een uitgebalanceerde invulling zien van ruimte en bebouwing. De hoogte van het blok aan het park ontsiert mede door zijn slankheid, zijn omgeving zeker niet.”
De 3D verbeelding Jaren ’50 wijk toont een zijaanzicht vanaf De Smidse, en een perspectief vanaf de dijk ter hoogte van Westeinde 26. Het zijaanzicht toont een slanke toren; in het perspectief is het appartementencomplex van 7 bouwlagen grotendeels verscholen achter extra, hoge bomen.
Het zijaanzicht van de woontoren van 7 bouwlagen heeft een breedte van ongeveer 15 meter. In de perspectieftekening is slechts een breedte van 13,5 meter van het appartementencomplex zichtbaar. Het vooraanzicht is in werkelijkheid ongeveer drie keer zo breed: 42 meter. Visualiseren we het hele complex van de voorkant dan ontstaat een heel ander beeld: van enige slankheid van dit gebouw is geen sprake.
De raad is op dit punt dus onvolledig en onjuist geïnformeerd: er is geen sprake van een slanke toren, maar een breed en hoog appartementencomplex, de breedte en hoogte van het gebouw zal de omgeving niet alleen ontsieren, maar ook een negatieve impact hebben de flora en fauna in het rijksbeschermde park (zie vraag 3 over de bezonning).
5. Zijn zes extra woningen op de 6e en 7e bouwlaag noodzakelijk voor de financiële haalbaarheid?
In het huidige plan worden 175 verouderde woningen vervangen door 184 nieuwe woningen: ofwel 9 extra woningen worden teruggebouwd. De NvU stelt dat tenminste hetzelfde aantal woningen terug gebouwd moeten worden. Er wordt geen link met financiële haalbaarheid of rendabel-zijn gelegd.
Er zit in een verschil tussen financiële haalbaarheid (of het financieel gerealiseerd kan worden) en rendabel (als het meer geld opbrengt dan het kost). Sociale woningbouw is nooit rendabel; daar moet altijd geld bij, aldus projectleider Mozaïek Wonen. Dat betekent niet dat het plan daarmee financieel onhaalbaar is.
In de beantwoording van vraag 1C van bijlage 4 staat dat:
“De haalbaarheid en de Business Case die onder het plan ligt vraag eigenlijk om meer woningen maar Mozaïek beseft zich dat dat niet mogelijk is in deze stedenbouwkundige setting.”
Bij de behandeling van het amendement van CDA/SP in de raadsvergadering van 16 december 2020 noemt wethouder Hordijk de consequenties van het ‘eraf halen’ van de woningen op de 6e en 7e bouwlaag “desastreus voor de volkshuisvesting”. Mozaïek Wonen noemt het zelfs onacceptabel en dreigt de stekker eruit te halen omdat er “een gat van tonnen in de exploitatie” van Mozaïek Wonen wordt geschoten.
Echter, de wethouder heeft onlangs in een gesprek bevestigd vooralsnog geen doorrekeningen te hebben gezien van Mozaïek Wonen dat minder woningen of anderszins bouwen niet financieel dekkend zou zijn.
De raad is op dit punt dus onjuist geïnformeerd: er is vooralsnog geen enkele doorrekening bij gemeente Zuidplas bekend dat de zes woningen op de 6e en 7e bouwlaag voor Mozaïek Wonen nodig zijn voor de financiële haalbaarheid van het plan.
