In deze analyse richten we ons op de bouwkosten van het plan van Mozaïek Wonen versus de bouwkosten van ons alternatief plan.
In beide plannen komen hetzelfde aantal (46) en vergelijkbare grondgebonden eengezinswoningen voor. De bouwkosten van de eengezinswoningen worden in deze analyse niet meegenomen, omdat deze tegen elkaar weg te strepen zijn. We beperken ons dus tot een vergelijking van de bouwkosten van de appartementencomplexen en beneden-bovenwoningen in beide plannen.
Via de volgende stappen berekenen we de bouwkosten:
- Bepalen van bouwkosten per m2 bruto-vloeroppervlakte.
- Berekenen total bruto-vloeroppervlakte voor beide plannen.
- Berekenen totale bouwkosten per plan.
- Verrekenen additionele kosten.
Bepalen bouwkosten per m2 bvo
Bouwkosten worden veelal berekend per m2 bruto-vloeroppervlakte (bvo). Kort samengevat is de bruto-vloeroppervlakte (bvo) de oppervlakte van de buitenomtrek van de muren van alle bouwlagen van een woning of complex.
We zoeken we naar kentallen die gemeenten hanteren bij de toetsing van bouwkosten bij een vergunningsaanvraag via de website met officiële overheidspublicaties. Al met al komen we op zo’n € 1.200 tot € 1.400 per m2 bvo voor appartementencomplexen; beneden-bovenwoningen zitten daar net iets onder met € 1.100 tot € 1.300 per m2 bvo.
We hanteren daarom in onze berekening voor de appartementencomplexen een bedrag van € 1.200 per m2 bvo voor appartementencomplexen en € 1.100 per m2 bvo voor de beneden-bovenwoningen.
Berekenen totale bvo voor beide plannen
Voor de bepaling van de totale bvo in het plan van Mozaïek Wonen ontlenen we de maatvoering uit stedenbouwkundige tekeningen. We ronden daarbij de lengte en breedte van de bouwblokken op 1 decimaal naar beneden af, en de daaruit volgende oppervlakten op vijftallen naar beneden af. In het plan zijn 4 appartementencomplexen van 4/5 bouwlagen en 1 appartementencomplex van 4/7 bouwlagen opgenomen.
De bruto-vloeroppervlakten voor het plan van Mozaïek Wonen zijn als volgt:
- De appartementencomplexen van 4/5 bouwlagen bestaan uit 4 lagen van 670 m2 bvo en 1 laag van 340 m2 bvo, is totaal 3.020 m2 bvo per complex.
- Het appartementencomplex van 4/7 bouwlagen bestaat uit 4 lagen van 610 m2 bvo en 3 lagen van 380 m2 bvo, is totaal 3.580 m2 bvo.
- De beneden-bovenwoningen zijn verdeel over 3 bouwblokken, waarbij de bvo van de begane grond is groter dan de bvo van bouwlaag 2 en 3. We berekenen dat de bouwblokken respectievelijk 1.240 m2 bvo, 820 m2 bvo en 690 m2 bvo groot.
Totale bvo in het plan van Mozaïek Wonen voor de appartementencomplexen is 15.660 m2 bvo en voor de beneden-bovenwoningen 2.750 m2 bvo, ofwel totaal 18.410 m2.
De vloeroppervlakten van de bouwblokken in ons alternatief plan worden automatisch berekend door onze software. We ronden de oppervlakten op vijftallen naar boven af. In het plan zijn 5 appartementencomplexen van 3/4 bouwlagen opgenomen.
De bruto-vloeroppervlakten zijn als volgt:
- 4 appartementencomplexen bestaan van uit 3 lagen van 550 m2 bvo en 1 laag va 390 m2 bvo, is totaal 2.040 m2 bvo per complex.
- 1 appartementencomplex bestaat uit 3 lagen van 615 m2 bvo en 1 laag van 375 m2 bvo, is totaal 2.220 m2 bvo.
- De beneden-bovenwoningen zijn verdeeld over 4 bouwblokken, waarbij steeds twee bouwblokken even groot zijn. De bouwlagen verschillen allemaal in oppervlakten: in ons plan bestaat bouwlaag 1 voor de helft uit parkeerplaatsen en op bouwlaag 3 ligt de galerij naar de bovenwoningen. We vereenvoudigen de berekening en gaan er vanuit dat bouwlaag 1 tot en met 3 allemaal even groot zijn. We berekenen dat de bouwblokken respectievelijk tweemaal 1.660 m2 bvo en tweemaal 1.120 m2 bvo groot zijn.
Totale bvo in ons alternatief plan voor de appartementencomplexen is 10.380 m2 bvo en voor de beneden-bovenwoningen 5.560 m2 bvo, is totaal 15.940 m2 bvo.
Berekenen totale bouwkosten
Met de kentallen bouwkosten en de bruto-vloeroppervlakten kunnen we de totale bouwkosten berekenen voor de appartementencomplexen en beneden-bovenwoningen.
De bouwkosten voor de appartementencomplexen en beneden-bovenwoningen in het plan van Mozaïek Wonen zijn respectievelijk 15.660 m2 bvo x € 1.200 per m2 bvo = € 18.792.000 en 2.750 m2 bvo x € 1.1000 per m2 bvo = € 3.025.000, totaal € 21.817.000.
De bouwkosten van de appartementencomplexen en beneden-bovenwoningen in ons alternatief plan zijn respectievelijk 10.380 m2 bvo x € 1.200 per m2 bvo = € 12.456.000 en 5.560 m2 bvo x € 1.100 per m2 bvo = € 6.116.000, totaal € 18.572.000.
Ons alternatief plan blijkt tot dusver € 3.245.000 goedkoper dan het plan van Mozaïek Wonen.
Verreken additionele kosten
We moeten nog wel twee zaken verrekenen hierin:
Hogere kosten parkeren onder beneden-bovenwoningen in alternatief plan
Afgelopen februari hebben we de kosten van ons alternatief plan besproken met de projectleider van de gemeente Zuidplas, en deze projectleider stelde dat de parkeerplaatsen onder de beneden-bovenwoningen extra kosten van € 160.000 met zich meebrengen. Het werd niet geheel duidelijk of dit € 160.000 extra is ten opzichte van ‘normale’ parkeerplaatsen, of dat deze € 160.000 nodig zijn voor de speciale constructie.
Voor de zekerheid trekken we de kosten van € 160.000 af van het verschil van € 3.245.000, waarmee ons alternatief plan € 3.085.000 goedkoper is dan het plan van Mozaïek Wonen.
Lagere kosten liften in alternatief plan
In zowel het alternatief plan als het plan van Mozaïek Wonen hebben de appartementencomplexen liften. De kosten van een lift hangen af van het aantal stops, ofwel verdiepingen. We ontlenen de kosten van een lift onder meer van liftintermediair.nl, en een goede indicatie is een startprijs van € 10.000 + € 10.000 per stop.
In het plan van Mozaïek Wonen zijn voor 4 complexen van 4/5 bouwlagen een lift met 5 stops nodig, en voor 1 complex van 4/7 bouwlagen een lift met 7 stops. Dit betekent 4 x € 60.000 en 1x € 80.000, is totaal € 320.000. De vijf liften in het plan van Mozaïek Wonen worden gedeeld met in totaal 111 appartementen, wat neerkomst op € 2.882 liftkosten per appartement.
In ons alternatief plan zijn voor 5 complexen van 3/4 bouwlagen een lift met 4 stops nodig. Dit betekent 5 x € 50.000 = € 250.000.
Elk van de vijf liften in ons alternatief plan wordt gedeeld met 20 appartementen, wat neerkomt op EUR 2.500 liftkosten per appartement.
De kosten voor de liften zijn in ons alternatief plan dus € 70.000 lager, en deze € 70.000 verrekenen we met het verschil van € 3.085.000, waarmee ons alternatief plan uiteindelijk € 3.155.000 goedkoper is dan het plan van Mozaïek Wonen.
Conclusie en kanttekeningen
We kunnen dus stellen dat ons alternatief plan ruim € 3 miljoen euro goedkoper is dan het plan van Mozaïek Wonen.
Deze berekening is vereenvoudigd en gebaseerd op kentallen bouwkosten van gemeenten met peiljaar 2019, 2020 en 2021. De bouwkosten zijn recent enorm toegenomen, waardoor per saldo het absolute verschil in euro’s hoogstwaarschijnlijk veel hoger is.
We benadrukken dat de woningen in ons alternatief plan niet kleiner zijn dan in het plan van Mozaïek Wonen: ons alternatief plan heeft zo’n 600m2 extra gebruiksoppervlakte, met 2 extra woningen ten opzichte van plan van Mozaïek Wonen. Vooral de bovenwoningen zijn in ons alternatief plan groter (85 m2) en daarmee zeer geschikt voor gezinnen.
Het verschil in bouwkosten wordt verklaard door compacter bouwen met kleinere gemeenschappelijke ruimten en efficiëntere, minder m2 wandelgangen. De appartementencomplexen in ons alternatief plan zijn gebaseerd op bestaande nieuwbouwprojecten en hebben daarmee een realistische maatvoering.
